credit imobiliar

OUG 52 a intrat în vigoare, ordonanța de urgență a Guvernului impune noi reguli de acordare a creditelor ipotecare și vine cu schimbări majore atât pentru actualii și viitorii debitori, cât și pentru creditori, intermediari de credite bancare și pentru entitățile care desfășoară activitatea de recuperare creanțe. 

Ordonanța de urgență cu numărul 50 din anul 2010 a fost modificată, fiind completată de ordonanța de urgență cu numărul 52 din anul 2016, cea care transpune Directiva 17 din anul 2014 privind creditele ipotecare acordate persoanelor fizice. Aprobată pe 14 septembrie 2016 de Guvernul României, OUG 52 ajută și protejează viitorii debitori, dar și pe cei executați silit.

Creditele ipotecare se desfășoară pe o perioadă lungă de timp, până la 35 de ani, în acest interval debitorii pot întâmpina dificultăți financiare fie din cauza dobânzii sau a cursului valutar, fie din cauza unor întâmplări neprevăzute. Tocmai pentru a preveni, pe cât posibil, aceste neplăceri și pentru a evita imposibilitatea de plată, OUG 52 impune măsuri precontractuale, dar și contractuale.

Potrivit acestor reglementări, consumatorul trebuie ajutat și îndrumat să aleagă cea mai potrivită soluție de finanțare pentru el, conform situației sale financiare, însă educația sa trebuie să cuprindă și practici responsabile de împrumut și de gestionare a datoriilor. Viitorul debitor trebuie să cunoască impactul și consecințele la nivel social și economic pe care un credit garantat cu un imobil poate să îl aibă pe termen lung asupra sa.

OUG 52 urmărește stabilirea unui echilibru în relațiile dintre debitori și creditori, dar și între executații silit și recuperatorii de creanțe. Această ordonanță de urgență previne inclusiv riscul valutar în cazul creditelor ipotecare în valută. Fie că vorbim de un credit imobiliar în lei sau unul în valută, în cazul în care se ajunge în imposibilitate de plată și intervine riscul ca debitorul să își piardă locuința achiziționată și ipotecată, se impun imediat măsuri care să protejeze consumatorul în cazul dificultăților la rambursarea creditului, în situația de executare siltă, precum și în cazul cesionării creanței către instituțiile care desfășoară activitatea de recuperare creanțe.

Ordonanța de urgență a Guvernului cu numărul 52/2016 a fost publicată în Monitorul Oficial pe 20 septembrie 2016, iar măsurile se aplică deja. Deși OUG 52 vizează creditele viitoare, băncile sunt obligate să implementeze soluții salvatoare și pentru clienții deja existenți care au probleme cu rambursarea creditelor ipotecare contractate înainte de implementarea acestei ordonanțe de urgență. Dacă debitorul se confruntă cu dificultăți financiare, i-au scăzut veniturile sau dobânda a crescut cu mai mult de două puncte procentuale, creditorul este obligat să trimită în scris debitorului soluții fezabile și va reduce ratele creditului bancar pe o perioadă care poate să ajungă până la 12 luni.

Iată care sunt o parte din noile reguli de creditare impuse de OUG 52/2016:

Informații și practici preliminare încheierii contractului de credit:

• Toate materialele privind contractul de credit, precum și cele publicitare și de promovare trebuie să fie clare și corecte. Acestea nu trebuie să inducă în eroare cu absolut nimic.
• Formulările care creează așteptări neîntemeiate privind disponibilitatea și costul unui credit sunt interzise.
• Creditorii sau intermediarii de credite sunt obligați să prezinte viitorului debitor riscurile la care se expune: variația indicelui de referință, fluctuațiile care pot influența veniturile viitorului debitor, dar și riscul valutar în cazul creditelor ipotecare în valută.
• Viitorul debitor trebuie să știe de la bun început care este costul total al creditului, precum și care sunt costurile suplimentare.
• Consumatorul trebuie să știe și care sunt costurile anterioare contractului de credit și dacă acestea sunt plătite indiferent dacă se aprobă sau nu creditul ipotecar solicitat.
• Creditorul sau brokerul de credite oferă viitorului debitor toate informațiile necesare, precum și informații personalizate cu privire la produsele bancare pentru ca acesta să poată compara creditele disponibile pe piață, pentru a evalua implicațiile și pentru a lua o decizie în perfectă cunoștință de cauză.
• Viitorul debitor are la dispoziție nu mai puțin de 15 zile pentru a lua o decizie cu privire la acceptarea sau neacceptarea unei oferte bancare.
• Dacă cererea de creditare a fost depusă, creditorul este obligat să ofere un răspuns afirmativ sau negativ viitorului debitor în termen de 30 de zile, însă în funcție de complexitatea dosarului de creditare, răspunsul privind aprobarea sau neaprobarea creditului nu trebuie să depășească mai mult de 60 de zile.

Informații și drepturi privind contractele de credit:

• Pe parcursul derulării unui contract de credit sunt interzise următoarele:

1. Majorări privind comisioanele, tarifele și spezele.
2. Nu se introduc și nu se percep comisioane noi, tarife sau alte speze. Se impun costuri suplimentare doar pentru produse și/sau servicii solicitate ulterior și care nu apar în contractul inițial. Aceste costuri neprevăzute sunt percepute în baza unui act adițional.
3. Nu se percepe comision pentru plata ratelor în numerar.
4. Nu se percepe comision pentru sumele retrase din credit.
5. Nu se percepe comision, tarife sau speze dacă debitor solicită, iar creditorul acceptă rescadențarea ratelor, reeșalonarea ratelor sau pentru acordarea unei perioade de grație.
6. Dacă debitorul plătește constituirea și evaluarea noii garanții, nu se percepe comision pentru schimbarea garanției solicitată de consumator.
7. Nu sunt acceptate majorările dobânzii, majorarea sau introducerea de noi comisioane sau alte costuri prin acte adiționale pentru rescadențări, reeșalonări sau perioade de grație acordate la solicitarea debitorului.
8. Dacă debitorul solicită eliberarea unui document necesar rambursării anticipate a creditului prin refinanțare, nu se percepe comision, tarif suplimentar sau alte speze.

• Creditorii nu au voie să modifice clauzele contractuale unilateral, chiar și cu acordul debitorului, dacă modificările nu sunt realizate printr-un act adițional.
• În termen de maximum 5 zile de la încheierea contractului de credit, creditorul este obligat să ofere debitorului un document gratuit care să ateste stingerea obligațiilor dintre părți sau care să ateste că obligațiile dintre părți au fost neîndeplinite. De asemenea, dacă creditul a fost achitat, conturile creditului se închid fără ca debitorul să depună o cerere în mod expres pentru acest fapt.

Dobânda anuală efectivă (DAE):

• DAE se calculează pe baza unei formule matematice.
• DAE se calculează pornind de la premisa că atât creditorul, cât și debitorul își vor îndeplini obligațiile contractuale în termenele stabilite în contractul de credit, iar contractul de credit va rămâne valabil pe toată perioada convenită.

Împrumuturi în valută:

• În cazul creditelor în valută, debitorul are dreptul de a converti creditul într-o monedă alternativă oricând pe parcursul perioadei contractuale.
• Dacă se optează pentru convertirea creditului ipotecar în valută într-o monedă alternativă, creditorul nu impune restricții și oferă debitorului toate produsele disponibile din oferta sa.
• Oferta de credite este transmisă debitorului în cel mai scurt timp, însă nu mai mult de 15 zile calendaristice de la data înregistrării cererii.

Rambursarea anticipată:

• Debitorul are dreptul de a-și rambursa parțial sau în întregime valoarea împrumutului înainte de încetarea contractului de credit.
• Debitorului are dreptul la o reducere a costului total al creditului. Aceste reduceri aplicându-se în cazul dobânzilor și costurilor aferente sumei rambursate anticipat pentru perioada dintre data rambursării anticipate și data încetării contractului.
• În cazul rambursării anticipate, debitorul nu va impune penalizări, compensații sau alte costuri de la debitor.

Executarea silită:

• Dacă debitorul ajunge în dificultate de plată, iar situația persistă mai mult de 60 de zile, creditorul și consumatorul trebuie să colaboreze pentru a stabili motivele apariției dificultăților financiare, precum și care sunt soluțiile pentru a depăși impasul.
• Soluțiile pot fi:

1. Refinanțarea totală sau parțială a creditului cu un alt produs bancar din oferta creditorului;
2. Contractul de credit poate fi prelungit;
3. Tipul contractului de credit poate fi schimbat;
4. Rata de rambursare poate fi amânată total sau parțial pentru o perioadă;
5. Dobânda ratei poate fi schimbată;
6. Se poate oferi o perioadă fără plată;
7. Ratele pot fi reduse pe o perioadă scurtă de timp;
8. Pot fi oferite un termen mai lung și o rată mai mică pentru consolidarea mai multor împrumuturi;
9. Ratele pot fi rescadențate;
10. Ratele pot fi reeșalonate;
11. Conversia creditelor este și ea posibilă.

• Chiar dacă nu sunt înregistrate întârzieri sau restanțe, debitorul poate solicita creditorului soluții de achitare a creditului dacă acesta face dovada unei situații financiare dificile care ar putea duce la o iminentă imposibilitate de plată.
• Dobânda penalizatoare se calculează pe bază de procent fix și nu trebuie să depășească trei puncte procentuale din rata dobânzii curente. Dobânda penalizatoare se adaugă la rata dobânzii curente și se aplică restanței.
• Dacă debitorul sau soțul/soția încetează din viață, rămâne fără serviciu sau salariul este redus drastic cu cel puțin 15% din valoarea acestuia, dobânda penalizatoare nu poate depăși două puncte procentuale din rata dobânzii curente.
• Dobânda penalizatoare cu cel mult două puncte procentuale din rata dobânzii curente se percepe până la încetarea evenimentului care a produs reducerea veniturilor, dar nu mai mult de 12 luni. În caz de deces perioada este de minimum 6 luni.
• În cazul în care se ajunge la imposibilitate de plată, debitorul are dreptul de a cere creditorului vânzarea imobilului ipotecat chiar de către consumator. Debitorul are la dispoziție cel puțin 6 luni pentru a-și vinde locuința, iar executarea se declanșează după expirarea termenului stabilit de creditor.

Restricții pentru cesionarea creanțelor:

• Vânzarea contractelor de credite și a creanțelor către entitățile care nu au sediu social, sucursală sau reprezentant în România este interzisă.
• Firmele de recuperare nu mai au voie să perceapă comisioane, dobânzi sau dobânzi penalizatoare în afare de cele stipulate în contractul de credit.
• Costurile aferente executării silite sunt percepute de debitor, însă costurile activității de recuperare nu vor mai fi suportate de debitor.

Evaluarea bonității debitorului:

• Creditul nu poate fi acordat dacă debitorul nu furnizează toate informațiile necesare pentru evaluarea bonității de către creditor.
• Creditorul evaluează bonitatea debitorului luând în calcul inclusiv capacitatea acestuia de a duce la îndeplinirea achitarea creditului ipotecar chiar și în cazul unor situații nefavorabile cum ar fi: cursul valutar, rata dobâzii, venitul și așa mai departe.
• Dacă cererea de credit este respinsă, în termen de cel mult 2 zile creditorul este obligat să comunice debitorului luare deciziei, precum și motivul respingerii cererii.

Odată cu noul act normativ bonitatea viitorilor debitori va fi evaluată drastic, însă piața creditelor ipotecare nu va avea de suferit. Volumul de creditare nu se va schimba, scopul acestei ordonanțe de urgență este de a reglementa drepturile și obligațiile tuturor părților implicate în contractele de creditare.

– II –

Pentru a emite o cerere de împrumut sau pentru a afla mai multe informații despre creditele bancare, vă rugăm, să accesați categoria CONTACT sau să ne scrieți pe adresa de e-mail office@avbs.ro sau să ne sunați la numărul de telefon 021. 230. 43. 43.